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经典案例

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承包经营合同纠纷(二审代理)

承包经营合同纠纷(二审代理)

分类:
经典案例
作者:
来源:
2018.6.11 13:48

案情介绍:楚雄某房地产开发有限公司(以下简称“地产公司”)于2012年与杨某签订《酒店承包经营协议》及《补充协议》,确定了双方承包酒店的权利义务。以上协议签订后,杨某将酒店注册为“某某酒店”,经营者为杨某,注册并经营至2015年2月底,期间支付了2012年和2013年的承包费,2014年及2015年支付了部分承包费,同时对所欠承包费出具了欠条给地产公司。2015年2月,杨某将酒店转让给朱某等三人合伙经营,朱某将经营者变更为自己,并自2015年3月经营到20916年12月交回地产公司为止。朱某等三人经营期间,共向地产公司交纳过租金115万元,剩余租金由朱某等三人出具欠条给地产公司,并承诺了支付期限。后地产公司多次找杨某(彼时负债累累且已失踪)及朱某等三人讨要欠付租金未果,遂将其四人诉至法院。一审诉讼请求为:1、请求判令解除地产公司与杨某于2012年签订的《酒店承包经营协议》;2、请求判令杨某支付租金及资金占用费;3、请求判令朱某等三人对杨某应付的租金、违约金承担连带责任。一审判决支持了地产公司第一项诉讼请求,并判令由杨某向其支付租金、资金占用费,朱某等三人不承担责任。

地产公司拿到一审判决后,认为法院判决错误,遂到我所咨询,我所万博maxbetx官网手机版通过查阅全部案卷材料及分析相关法律关系后,接受了地产公司的委托,并为其提交了上诉状,上诉请求为:1、请求撤销一审判决;2、改判由杨某支付租金***元,资金占用费***元;3、改判由朱某等三人支付租金***元,资金占用费***元;4、诉讼费用由被上诉人共同承担。上诉事由为:1、一审认定事实错误,适用法律不当。本案存在两个法律关系,一个为地产公司与杨某之间的承包经营合同关系,另一个为地产公司与朱某等三人之间的承包经营关系。这两个法律关系互为独立,不属于出租人、承租人和次承租人之间的法律关系。地产公司与朱某等三人的承包经营合同关系,系因杨某退出承包经营关系后,地产公司确认了杨某退出承包关系并与朱某等三人产生了新的承包经营合同关系,该新的承包经营合同关系并非与地产公司和杨某之间的承包经营关系属同一法律关系。另,朱某等三人在承包经营酒店期间,直接向地产公司支付了租金,并向地产公司出具欠条、承诺支付时间等事实均能够证明,杨某、朱某等三人与地产公司间系两个不同的承包经营合同关系;2、一审裁判不当。原审判决杨某承担其所欠承包费及资金占用费并无不当,但将朱某等三人所欠费用判由杨某承担错误。

二审法院认为:杨某朱某等三人之间的关系应认定为酒店的转租关系;杨某与朱某等三人所签订的《转让合同》中并无由朱某等三人向杨某支付租金的约定,结合朱某等三人向地产公司直接支付租金的事实及其向地产公司出具欠条的事实,能够认定朱某等三人与杨某在《转让合同》中约定为由其三人直接向地产公司支付租金。结合地产公司的陈述,其亦认可租金由朱某等三人直接交纳,故朱某等三人在本案中应承担给付租金的责任。最后二审法院判决支持了地产公司请求由朱某等三人支付其欠付租金及资金占用费的诉讼请求。当事人亦对判决结果表示满意。

结语:当事人在诉讼前应将涉及的法律关系分清理顺,合理设置诉讼请求,以达到预期效果。本案中,若地产公司在一审中合理设置诉讼请求,将杨某及朱某等三人分别应当承担的责任明晰并作出区分,并在庭审过程中围绕两个承包经营关系进行论证,那么很可能免去不必要的诉累。